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今天,重点来探讨下抵押的一些概念,让我们在投资时,能够更加知道

时间:2021-08-20 16:41编辑:常州助贷来源:常州汽车贷款当前位置:主页 > 汽车贷款 > 新车抵押贷款 >

今天,重点来探讨下抵押的一些概念,让我们在投资时,能够更加知道怎么分别真假抵押,可能的风险在哪里。

在借贷中,通常会要求有担保。担保的价值,在于在借款人无法到期履约时,可以通过担保来保障债权人的权利。比如要求保证人来代为还款,或者拍卖抵押的房产等等。

这里,所说的担保是个大概念,其实至少包括了五种担保形式:
保证、抵押、质押、留置、定金五种。

日常中,我们提到担保,其实首先就想到是有个人或者企业来为某笔借款提供担保,这个其实是指保证。

抵押,也是我们在投P2P平台项目时,经常看到的,某个项目是用房子抵押的,就是指抵押。

质押,也会遇到,比如有些P2P平台,珠宝企业借款,是是用碎钻来担保,这其实就是质押,是把钻石转移到了P2P平台的手上了。

今天,重点来探讨下抵押的一些概念,让我们在投资时,能够更加知道怎么分别真假抵押,可能的风险在哪里。

 

一、抵押的定义

抵押,是指抵押人和债权人以书面形式订立约定,不转移抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时,债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

这是百度百科复制过来的,说的通俗点,就是如果某个人要向我借钱,我们可以要求提供房产、车子来作为抵押,要签订抵押的合同,但这个抵押的东西他还是可以继续占有和使用,不用放到我这里来。

如果到期还不了钱,我们可以要求折价,直接把房子的产权转移到我们名下,或者是拍卖,或者是直接到市场上直接卖掉了。

卖了之后拿到的钱,用来还债,如果是房子抵押给多个人,那还得有个先来后到,先还给前面的人,才能轮到后来者。如果不幸,这拍卖所得只能换第一个人的,那么后面几个债权人就悲剧了,一分拿不到。

 

二、抵押权的实现

抵押权实现的前提条件是债务履行期届满,债权人的债权未受到债务人的清偿。这时,债权人与债务人可以协议选择以下三种清偿方式:
1.折价方式。以车子举例,就是抵押了一辆奔驰车(市场价70万),贷款30万,到期还不了还款,我就说,这车就作价40万,你也不用还钱了,我额外再给你10万,债务就了结了。

2.拍卖方式。拍卖又称为竞卖,是指以公开竞价的方法把标的物卖给出价最高的人。采用拍卖的方式能够最大限度地体现被拍卖财产的价值,公平地体现抵押物的担保效能。有条件采取拍卖方式的,应当首先采用拍卖方式。

3.变卖方式。变卖是一种普通的买卖方式,为了公平地体现抵押物的价值,要求变卖参照当地的市场价格。
 

 

三、抵押要签合同,还要办理登记
 

“和抵押权人应以书面形式订立抵押合同,”这样也就从法律上明确了抵押合同必须以书面形式订立。

以书面形式订立抵押合同,是抵押合同成立的法律要件,但并不是所有的抵押合同仅凭书面订立既可生效,有的还需要依法登记,对于哪些财产应依法登记,《担保法》第四十二条有明确规定:

①以地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用证书的土地管理部门;

②以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方政府规定的部门;

③以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;

④以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门;

⑤以企业的设备和其他动产抵押的,为企业所在地的工商行政管理部门。

《担保法》第四十二条所规定的财产属强制登记范围,但对于该五种财产以外的其他财产,当事人愿意登记的亦可以进行登记,《担保法》对此也进行了规定,当事人以其它财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记的,不得对抗第三人,当事人办理抵押物登记的登记部门为抵押人所在地公证部门。

 

上面的意思,就是办理抵押手续,第一要签抵押合同,第二还得办理登记,例如车子抵押,就要去车管所办理登记,房子抵押,就要去房管所办理抵押登记。

 

如果没做登记,那这个抵押就还是存在瑕疵的,真遇到问题,可能我们的债权无法得到有效的保障。例如借款的人把这个房子抵押给了另外一个人,并且还办理了抵押登记,那个人就享受优先的受偿权。

四、抵押清偿的顺序

一般情况下,抵押财产折价或者拍卖、变卖后,直接以所取得价款清偿债务,价款若超过债权数额,剩余部分归抵押人所有,若不足债权数额,债务人负继续清偿义务,只不过剩余债权不再享有优先受偿权。

上面这段话意思是说:房子抵押给你,到期还不了钱,你把他房子卖了,不是说拿到的钱都归你,而只是借款金额那部分,例如借了50万,房子卖了60万,那么剩下10万还是归这个借款人所有的。

但关键的问题还不在这,而在于如果一个房子既抵押给了银行,又抵押给了你,这时候谁能优先获得清偿?

 

法律是这么说的:

若同一抵押财产为数项债权设定抵押,我国物权法律制度规定了五项基本规则:

(1)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。
(2)抵押权已登记的先于未登记的受偿。
(3)顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的,抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿。
(4)顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的,抵押权实现后的剩余价款应予提存,留待清偿顺位在后的抵押担保债权。
(5)抵押权均未登记的,按照债权比例清偿。

我来做个通俗的解释:

假设抵押的房子拍卖所得100万,这个借款人同时向银行和你分别借了70万和40万。

(1)如果银行和你都办理了抵押登记,如果银行比你登记的早,那么银行可以拿到70万,你只能拿到30万。还剩10万,继续招借款人去要。

(2)如果银行办理了抵押登记,并且又发现这个房子还抵给了一个叫旺财的人(出借了20万),也办理了抵押登记,但你竟然没办过这个登记,那么还是银行优先拿到70万,旺财接着拿20万,你只能悲催地拿到10万,剩下的30万,继续找借款人去要;

(3)如果银行和你都办理了抵押登记,并且银行比你登记的早,但你的借款40万先到期,这时候你可以把借款人的房子处置了,但只能拿到30万,留下70万,为银行留着。

(4)如果银行和你都办理了抵押登记,并且银行比你登记的早,也是银行的70万先到期,这时候银行把房子拍卖了,自己拿到70万,剩下的30万给你留着,等债务到期时,给到你。

(5)如果你和银行都没办理抵押登记,那就简单了,房子拍卖所得的100万,按比例来分,银行=100*(70/110) 你=100*(40/110)

 

 

小结:

1、项目有抵押比没抵押,当然要好很多。

2、通常的房产或者车子抵押,必须要去政府有关部门办理抵押登记,没有这个登记,风险很大。

3、有时候会存在一个房产抵押给多个人的情况,这个时候是否办理了抵押登记,登记时间是否更早,就非常关键。

通常有办理抵押登记的要比没有办理登记的,优先;

登记的早的,要比登记的晚的,优先。


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